Daya Beli Tertekan, Pasar Properti 2026 Dihadapkan pada Pembeli yang Kian Selektif
JAKARTA, FITO – Keinginan memiliki rumah masih menjadi kebutuhan penting bagi masyarakat Indonesia. Namun, memasuki kuartal terakhir 2026, keputusan membeli hunian semakin berkaitan dengan kemampuan menjaga pengeluaran rumah tangga, menyiapkan uang muka, serta membayar cicilan dalam jangka panjang.
Situasi tersebut menempatkan industri properti pada tantangan yang tidak sederhana. Di satu sisi, kebutuhan akan tempat tinggal terus ada. Di sisi lain, kemampuan sebagian calon pembeli untuk menjangkau harga rumah berpotensi tertekan oleh kenaikan biaya hidup dan kebutuhan pengeluaran lainnya.
Data terbaru Bank Indonesia memperlihatkan bahwa pasar properti residensial mulai menunjukkan perbaikan, tetapi belum sepenuhnya keluar dari tekanan penjualan.
Penjualan Rumah Belum Sepenuhnya Pulih
Berdasarkan hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia yang diumumkan pada 7 Agustus 2026, penjualan rumah di pasar primer pada triwulan II 2026 masih mengalami kontraksi sebesar 2,36 persen secara tahunan.
Angka tersebut jauh lebih baik dibandingkan triwulan I 2026 yang mencatat kontraksi 25,67 persen secara tahunan.
Perbaikan terutama ditopang oleh perkembangan penjualan rumah tipe kecil dan besar, sementara penjualan rumah tipe menengah masih terbatas.
Perbedaan kondisi antartipe rumah ini memberikan gambaran bahwa pemulihan pasar belum berlangsung merata. Segmen hunian dengan karakteristik harga dan sasaran konsumen berbeda dapat menghadapi dinamika permintaan yang tidak sama.
Dengan demikian, mengecilnya kontraksi penjualan tidak otomatis berarti seluruh calon pembeli telah kembali memiliki kemampuan yang kuat untuk membeli rumah.
Harga Rumah Masih Bergerak Naik
Tekanan keterjangkauan hunian juga tidak dapat dilepaskan dari perkembangan harga properti.
Survei Bank Indonesia mencatat Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada triwulan II 2026 meningkat 0,69 persen secara tahunan, sedikit lebih tinggi dibandingkan kenaikan 0,62 persen pada triwulan sebelumnya.
Kenaikan tersebut tergolong terbatas. Namun, bagi rumah tangga yang sedang mengumpulkan dana pembelian, perubahan harga tetap perlu diperhitungkan bersama besarnya uang muka, bunga pembiayaan, dan kewajiban pembayaran bulanan.
Harga rumah yang relatif stabil belum tentu membuat hunian langsung terjangkau. Kemampuan membeli juga ditentukan oleh pendapatan, tabungan, beban utang, dan pengeluaran rutin calon konsumen.
Inflasi Menambah Pertimbangan Keuangan Rumah Tangga
Sementara itu, Badan Pusat Statistik melaporkan inflasi Indonesia pada September 2026 mencapai 3,28 persen secara tahunan.
Pada periode yang sama, inflasi bulanan tercatat 0,30 persen, sedangkan inflasi sejak awal tahun mencapai 2,17 persen.
Perkembangan harga barang dan jasa menjadi salah satu faktor yang perlu diperhatikan dalam melihat kemampuan masyarakat mengalokasikan pendapatannya.
Bagi keluarga yang berencana membeli rumah, pengeluaran untuk kebutuhan sehari-hari, pendidikan, transportasi, dan kesehatan dapat memengaruhi seberapa besar dana yang tersedia untuk menabung atau membayar cicilan.
Meskipun demikian, angka inflasi nasional tidak dapat secara langsung digunakan untuk menyimpulkan besarnya penurunan daya beli setiap kelompok masyarakat. Dampaknya dapat berbeda bergantung pada pertumbuhan pendapatan dan pola konsumsi masing-masing rumah tangga.
Konsumen Masih Optimistis, tetapi Lebih Berhitung
Di tengah tantangan tersebut, optimisme masyarakat terhadap kondisi ekonomi belum menghilang.
Survei Konsumen Bank Indonesia yang diumumkan pada 8 Oktober 2026 mencatat Indeks Keyakinan Konsumen (IKK) September 2026 sebesar 118,1, masih berada dalam zona optimistis.
Indeks Ekspektasi Konsumen bahkan meningkat menjadi 128,7 dari 127,6 pada bulan sebelumnya.
Namun, Indeks Kondisi Ekonomi Saat Ini turun dari 109,4 menjadi 107,5.
Pergerakan indikator tersebut menunjukkan bahwa pandangan masyarakat terhadap prospek ekonomi ke depan masih positif, sementara penilaian terhadap kondisi ekonomi saat ini sedikit melemah dibandingkan bulan sebelumnya.
Dalam konteks properti, kondisi ini dapat membuat sebagian calon pembeli lebih berhati-hati sebelum mengambil komitmen pembiayaan rumah.
Keputusan membeli hunian bukan hanya mempertimbangkan harga saat transaksi, melainkan juga kemampuan mempertahankan pembayaran selama bertahun-tahun.
KPR Masih Menjadi Penopang Pembelian Rumah
Akses pembiayaan tetap memiliki peran besar dalam pasar hunian nasional.
Bank Indonesia melaporkan bahwa 70,05 persen pembelian rumah di pasar primer pada triwulan II 2026 menggunakan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Besarnya pangsa tersebut memperlihatkan bahwa fasilitas kredit masih menjadi jalur utama masyarakat untuk memperoleh hunian baru.
Karena itu, keterjangkauan cicilan, persyaratan uang muka, kepastian pendapatan, dan kemampuan memenuhi ketentuan perbankan menjadi faktor penting bagi kelanjutan pemulihan pasar.
Bagi calon konsumen, pembelian rumah melalui KPR juga perlu memperhitungkan risiko perubahan beban cicilan sesuai ketentuan produk kredit yang digunakan.
Pengembang Menghadapi Tekanan Biaya Konstruksi
Tantangan sektor properti tidak hanya berasal dari sisi konsumen.
Data BPS menunjukkan bahwa Indeks Harga Perdagangan Besar (IHPB) kelompok bangunan atau konstruksi pada September 2026 naik 9,63 persen dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya.
Kenaikan tersebut antara lain berkaitan dengan perkembangan harga aspal, baja tulangan, semen, batu pecahan, dan pasir.
Perubahan biaya material dapat mempersempit ruang pengembang untuk menawarkan harga rumah yang lebih terjangkau, terutama apabila kenaikan biaya tidak dapat sepenuhnya diimbangi melalui efisiensi pembangunan.
Di tengah kondisi permintaan yang belum pulih secara merata, pengembang perlu mempertimbangkan secara cermat penetapan harga, spesifikasi bangunan, lokasi, dan kemampuan keuangan pasar sasarannya.
Hunian Terjangkau Berpotensi Semakin Relevan
Kombinasi antara tekanan biaya hidup, kebutuhan pembiayaan, dan perkembangan harga konstruksi membuat persoalan keterjangkauan rumah semakin penting bagi industri properti.
Hunian dengan harga yang sesuai kemampuan pasar, akses transportasi memadai, dan biaya kepemilikan yang terukur berpotensi menjadi pilihan yang lebih relevan bagi konsumen yang sensitif terhadap pengeluaran.
Namun, pemulihan pasar tidak cukup hanya bergantung pada penawaran rumah dengan harga lebih rendah.
Kepastian pendapatan masyarakat, ketersediaan lapangan kerja, akses pembiayaan yang sehat, dan kebijakan perumahan juga menjadi bagian dari faktor yang memengaruhi keputusan pembelian.
Memasuki penghujung 2026, tantangan utama industri properti bukan semata bagaimana memperbanyak pembangunan hunian, melainkan bagaimana mempertemukan kebutuhan masyarakat dengan kemampuan finansial yang realistis.
Pasar memang memperlihatkan tanda-tanda perbaikan. Akan tetapi, keberlanjutan pemulihan akan sangat dipengaruhi oleh kemampuan masyarakat mengubah kebutuhan memiliki rumah menjadi keputusan pembelian yang benar-benar terjangkau.
(FITO Redaksi)
